¿Cómo ha cambiado el mercado hipotecario?  |  Estar donde estás

El mercado hipotecario afronta estos meses con optimismo tras la ralentización experimentada el año pasado por la pandemia del covid-19. Así lo demuestran los indicadores: en mayo se firmaron 35.225 hipotecas sobre viviendas, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Una cifra que supera el 37,4% a mayo de 2020 (25.538 operaciones) y que es casi un punto más que en el mismo período de 2019 (34.883 contratos). También representa la confirmación de una tendencia que comenzó a principios de año, cuando marzo terminó con varios meses de bajas cifras al lograr la cuarta mejor cifra mensual de la última década, con 36.886 transacciones.

Los expertos coinciden en que los avances en el proceso de vacunación y la eliminación paulatina de las restricciones impuestas a la movilidad, además de la alta tasa de ahorro que han experimentado las cuentas de muchos españoles durante 2020, han favorecido un aumento de las operaciones inmobiliarias (En el primer semestre de este año, las ventas crecieron 0,7% respecto al mismo período de 2019, según el INE).

Pero también ha influido el precio de las hipotecas, que es el más bajo registrado. El tipo medio al que los bancos concedieron hipotecas durante más de 10 años marcó un mínimo histórico del 1,41% en junio, según datos del Banco de España. Para Juan Villén, responsable de hipotecas del buscador inmobiliario Idealista, estos préstamos son más baratos que nunca. «Los bancos también son más propensos a prestar», añade.

María Matos, portavoz del portal Fotocasa, está de acuerdo. “Estamos ante la mejor cifra de los últimos años. Superar la barrera de las 35.000 hipotecas suscritas es muy positivo porque demuestra que el sector se está recuperando a buen ritmo. Es un buen momento para que se decidan los que están pensando en contratar una hipoteca, porque los precios son buenos ”, explica.

Sin embargo, Villén es cauteloso. “Hemos descubierto que el volumen de entradas de solicitudes se ha ralentizado en junio y julio. La expectativa del segundo semestre parece que no será tan alta como en el anterior ”, destaca.

El tipo de hipotecas que prefieren los españoles

La modalidad que eligen los compradores para su hipoteca también ha cambiado en los últimos meses. Mientras que en marzo predominaron los de tipo fijo, en los que siempre se paga el mismo monto durante toda la vida del préstamo, que representó el 56,2% de los que se suscribieron; en mayo hicieron el tipo variable, los que están sujetos al Euribor, ya que suponían el 60,1%, frente al 39,9% del tipo fijo, —el INE no segrega los datos de las hipotecas mixtas, las que combinan un tipo estable al principio y luego pasan a variable, pero según Villén rondan entre el 6% y el 7% -. Para Matos, la situación generada por la pandemia, sin embargo, complica cualquier pronóstico. «Ambas modalidades presentan tasas muy iguales, por lo que es temprano para detectar un patrón de cambio», agrega.

La tarifa fija, explica este experto, ofrece seguridad al propietario, característica valorada en momentos de inestabilidad como el actual. Sin embargo, cree que los préstamos a tasa variable se consolidan por los menores precios y la percepción de la ciudadanía de que la incertidumbre económica y social disminuirá en los próximos meses.

También influye la caída del Euribor, indicador que afecta a las hipotecas a tipo variable. Ha sido negativo durante años, como resultado de la crisis financiera de 2008. Julio cerró en -0,491%, por debajo del dato de abril (-0,484). “La previsión es que no superará el 0% en los próximos cinco años. Además, según las últimas declaraciones de Christine Lagarde [presidenta del Banco Central Europeo], se puede estimar que las tasas de interés se mantendrán en sus niveles actuales o incluso más bajas hasta al menos 2024 ”, detalla Matos.

Villén también destaca que los préstamos a tasa fija seguirán representando buena parte del total ya que los bancos están mejorando las condiciones de este tipo de préstamos.

Hipotecas a tipo fijo o variable: ¿que elegir?

La gestora hipotecaria de Idealista asegura que el potencial comprador debe tener en cuenta varios factores a la hora de elegir entre una hipoteca a tipo fijo o variable: el tiempo que espera mantenerla, los ahorros que tiene y el propósito para el que se encuentra la propiedad. adquirido.

Villén recomienda hipotecas de tasa variable cuando se espera que el plazo real de la hipoteca sea corto. Por ejemplo, para una persona que compra una casa y planea venderla en 10 años para adquirir otra, ya que las bajas tasas de interés actuales lo favorecerán. “La vida real de la hipoteca será inferior, por ejemplo, a los 30 años pactados inicialmente”, explica.

También será conveniente para quienes planean la amortización anticipada, ya que esperan una entrada de dinero en unos años, como una herencia. De esta forma, al mantenerse bajo durante un tiempo determinado, el hipotecado se beneficia de ellos, frente a la incertidumbre de plazos más largos, en los que se corre el riesgo de que suban los tipos. Lo mismo es cierto para un comprador con altos ingresos y ahorros, de modo que si el pago mensual aumenta debido al aumento de las tasas, fácilmente puede decidir reembolsar parte o la totalidad del préstamo anticipadamente.

En el resto de casos y en la situación actual, advierte Villén, es recomendable optar por hipotecas a tipo fijo. “Una persona con un ingreso estable, pero no muy alto, para quien la mensualidad ya es un esfuerzo, no debe arriesgarse a contratar una tarifa variable en un escenario de tarifas mínimas, porque, aunque se benefician hoy, el riesgo de que suban es alto, incluso que se doblan ”, argumenta. También es interesante para quienes anticipan un aumento de gastos en el futuro, por ejemplo, formar una familia. Cualquier persona o grupo familiar, además, que no cuente con un colchón económico, debe acudir, según este experto, a la tarifa fija.

¿Es un buen momento para liquidar la hipoteca anticipadamente?

Es común que muchos titulares de hipotecas que tienen algunos ahorros consideren si vale la pena cancelar la hipoteca anticipadamente para reducir o completar su deuda o, por el contrario, dedicar ese dinero a ahorros o productos de inversión a corto plazo y esperar a aumentar los intereses. para adelantar el capital del préstamo hipotecario.

En opinión de Villén, con las tarifas vigentes, no vale la pena amortizar, aunque la decisión siempre dependerá de la situación personal de cada cliente. Banco Sabadell dispone de una herramienta para calcular el ahorro de intereses que se obtendría al liquidar una hipoteca. «Si tiene una tasa variable que cuesta 0.5% o incluso menos, no va a ahorrar mucho si paga temprano».

La decisión en estos casos, agrega, tiene un componente psicológico importante. “Hay quienes prefieren vivir sin deudas y por eso optan por amortizarlo, pero nosotros recomendamos que, si tienes un colchón económico, es mejor quedártelo”, destaca. “En otras épocas en que las tasas de interés eran más altas, en cuanto se disponía de ciertos ahorros, se utilizaban para saldar la hipoteca porque, efectivamente, así se iban a ahorrar unos intereses”, agrega.

Estas operaciones conllevan un desembolso. Es conveniente conocer las condiciones firmadas antes de tomar una decisión. “Hay bancos que no exigen gasto por amortización anticipada, hay otros que marcan el monto que se puede amortizar cada año sin penalización, y hay otros que cobran por amortización anticipada. Todo está regulado por ley ”, detalla Villén.

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